Здание купили у «своих» за 2,8 млн, а налоговая насчитала 42 млн

Рынок недвижимости в 2026 году штормит. Но, как выясняется, самые опасные волны поднимает не конкуренция, а налоговая — и бьет она прямо по карману тех, кто решил сэкономить на стоимости активов внутри своей же группы компаний.

История, которую мы разберем, — настоящий триллер для любого владельца бизнеса. Цифры там режут глаз: здание, проданное за 2,8 миллиона, налоговая переоценила в 42 миллиона. Разница — в 15 раз. И она стала фатальной для компании-продавца.

Это не просто локальный конфликт. В апреле 2026 года Верховный суд РФ утвердил Обзор судебной практики № 4/2026, где впервые на высшем уровне были систематизированы подходы к налогообложению имущества организаций . И этот документ стал настоящим манифестом для налоговой службы: «Больше никаких игр с ценами внутри холдингов».

Анатомия сделки, которая взорвала все

Итак, представьте: существует группа компаний. Одно общество (назовем его «Дочка») владеет недвижимостью. Второе общество («Мама») решает: «Зачем нам платить больше? Давайте перебросим активы внутри группы». И заключается сделка купли-продажи здания.

Стороны ударили по рукам, подписали договор, и здание ушло за 2,8 миллиона рублей . Сумма, конечно, смешная для коммерческой недвижимости, но для внутреннего документооборота вроде бы «все честно» — свои ведь люди.

Как вы понимаете, налоговая инспекция так не считает. Они провели анализ и выяснили, что рыночная стоимость этого объекта — 42 миллиона рублей .

А теперь внимание, вопрос: какую сумму прибыли должна была отразить компания «Дочка» в налоговой декларации? 2,8 млн (полученные по факту) или 42 млн (реальная ценность актива)?

Для налоговой ответ очевиден: только 42 млн. Компания же, отразив 2,8 млн, искусственно занизила свои доходы и, соответственно, недоплатила налог на прибыль в бюджет.

Суды против экономии на «своих»

Казалось бы, у компании есть железный аргумент: «Это наша внутренняя сделка, мы имели право так оценить. Это было волеизъявление участников, мы не нарушили закон».

Но суд качнул весы в сторону государства. И вот почему.

Верховный суд в своем Обзоре четко указал: «Искажение стоимости активов внутри группы — это не просто бухгалтерская вольность. Это нарушение статьи 54.1 Налогового кодекса РФ» .

Статья 54.1 — это тот самый «антиуклонительный» закон, который запрещает искажать сведения о фактах хозяйственной жизни, чтобы уменьшить налоги. Если имущество принято к учету по заниженной стоимости, это расценивается как искажение объекта налогообложения. И налоговая инспекция вправе применить механизмы пересчета исходя из рыночных цен.

Суд встал на сторону налоговой. Компании доначислили:

• Налог на прибыль с разницы между рыночной и договорной ценой.
• Пени за каждый день просрочки платежа.
• Штраф 20% от недоимки. Если бы налоговая доказала умысел — то и все 40% (ст. 122 НК РФ).

Почему это критично для вас сейчас

До 2026 года многие юристы успокаивали бизнес: «Внутри группы можно продавать по балансовой стоимости, просто спишем убыток». Сейчас эта практика умерла.

Обзор ВС РФ № 4/2026 стал маяком для всех налоговых органов. В письме ФНС от 07.05.2026 № БС-36-21/3766@ разъяснения суда были доведены до каждой инспекции как руководство к действию . Налоговики теперь вооружены не просто подозрениями, а прямой судебной практикой высшей инстанции.

Как защитить себя от такого сценария

Если у вас в планах — передача недвижимости внутри группы, мы в ТД-Бух предупреждаем: готовьтесь платить честные налоги с рыночной цены. Вот что мы рекомендуем:

1. Проведите независимую оценку. Если сделка проходит, закажите отчет оценщика о рыночной стоимости объекта. Это ваш главный щит в суде.
2. Фиксируйте объективные причины. Если цена ниже рыночной, у вас должно быть железное обоснование: аварийное состояние, срочность продажи, экономический кризис. И это нужно подтвердить документально.
3. Не верьте устным советам. Ошибка первого бухгалтера стоила бизнесу миллионных доначислений. Приезжайте к нам на предварительный налоговый аудит. Взглянем на вашу сделку трезво — до того, как в дверь постучит налоговая.

Цифры с кофе, премиальный учет и женское внимание к деталям — мы в ТД-Бух берем цифры, чтобы вы сохраняли время.

Сайт: td-buh.ru